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헷갈리는 ‘임대차3법’… 집주인이 집 팔면 계약갱신 가능할까

입력 : 2020-07-31 03:02:00 수정 : 2020-07-31 18:30:11

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[박정환 기자] ‘임대차 3법’이 국회 상임위원회를 통과했다. 국회 법제사법위원회는 29일 미래통합당 위원들이 불참한 가운데 전체회의를 열고 주택임대차보호법 개정안을 의결했다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 오는 8월 4일 국회 본회의를 통과하면 곧바로 시행되며, 전월세신고제는 내년 6월 1일부터 도입된다.

 

법안 도입이 초읽기에 들어가자 전·월세 시장에선 벌써부터 계약을 갱신하지 않으려는 집주인과 버티기에 들어간 세입자 간 갈등이 불거지고 있다. 매물잠김 현상으로 전세 매물이 줄고, 서울과 수도권 지역 전셋값이 급증하면서 2020년 하반기 역대 최악의 ‘전세 대란’ 우려도 확산되고 있다.

임대차3법이 국회를 통과할 경우 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 오는 8월 4일, 전월세신고제는 내년 6월 1일부터 시행된다. 사진은 서울 송파구 아파트 단지 상가의 부동산 중개업소 아파트 매물 정보가 비어있는 모습. 뉴시스

법안 관련 문의도 폭증하고 있다. 특히 계약 갱신 전 집주인이 집을 팔았을 때 대처 방안에 대한 문의가 많다. 집주인이 집을 팔았다면 새로운 집주인의 실거주 여부에 따라 대처 방법이 다르다. 새로운 집주인이 집에 들어와 살지 않을 경우 새 집주인을 상대로 계약을 갱신하면 된다.

 

하지만 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 샀다면 세입자가 계약갱신을 요구하기 어려울 수 있다. 다만 새 집주인이 금세 다른 세입자를 들인 사실이 발견되면 손해배상 소송을 걸 수 있다. 손해배상은 합의가 이뤄지지 않을 경우 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당되는 금액, 세입자가 입은 손해액, 다른 세입자에게 받은 월차임과 거절 당시 월차임 간 차액의 2년분에 해당되는 금액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다.

 

법 시행 전 집주인이 먼저 계약 만료를 선언한 경우에도 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 국토교통부에 따르면 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐 계약갱신청구권과는 상관이 없다. 즉 임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기 때문에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다. 단 계약 만료 1개월 전까지는 청구권을 행사해야 한다.

 

이미 4년 이상 전세 계약을 연장한 경우에도 법 시행 후 계약갱신청권을 행사할 수 있다. 임대차 3법은 계약을 몇 번 갱신했는지와 상관없이 청구권을 한 번 행사할 수 있도록 규정하고 있기 때문이다.

 

집주인은 정당한 사유가 있어야 계약 갱신을 거절할 수 있다. 집주인 본인 외에 직계존속, 직계비속이 실제 거주할 경우에도 거절이 가능하다. 이밖에 세입자의 차임액 연체 및 중대한 과실 등이 있어야 계약 갱신을 거부할 수 있다. 

 

또 조합원 입주권을 받으려면 2년간 실거주해야 한다는 정부 방침이 확정될 경우 집주인은 실거주 요건을 채우기 위해 계약 갱신을 거부할 수 있다. 재건축 자체가 계약 갱신 거절 사유로 인정되기도 한다. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 세입자를 내보낼 수 있는 예외가 인정된다. 다만 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알려야 한다.

 

♣pjh1218@segye.com

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